【房屋拆迁补偿】棚户区改造回迁房公摊面积高达50%?被征收人真的没辙吗?

作者:河北拆迁律师
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发布时间:2018-11-08 06:45:25

  据新京报评论10月31日发文,黑龙江省哈尔滨市某棚户区改造项目安置小区的回迁户反映称,他们的回迁房部分房屋公摊面积超级大,一套建筑面积为108平方米的安置房,使用面积竟只有54平方米,公摊面积的比率高达50%。如此情形,颇有令被征收人吃哑巴亏的意思。那么,这种公摊面积偏大的情形真的合理吗?棚改项目的被征收人对此就真的没辙吗?

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  首先笔者想在事实层面指出报道中存在一个问题:若评论文章所引述的文字信息准确,那么50%这个比例有可能计算得并不正确。涉案安置房的公摊面积比率可能并没有这么高。

  据此可知,若涉案安置房的使用面积,即通常所说的“地毯面积”只有54平方米,那么其公摊面积应不足54平方面,因为这里面还要计算套内墙体面积和阳台建筑面积。在老百姓的公摊面积计算时,适用的一定是“套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数”,而不能直接拿套内使用面积也就是地毯面积来计算。故此,笔者推测涉案安置房的实际公摊比例不足50%,还是有一定依据的。【公摊面积过大,被征收人会吃哑巴亏吗?】

  然而不论怎么说,108平方米建筑面积的安置房使用面积只有54平方米,这公摊面积还是明显偏大了,尤其是与被征收人的心理预期恐怕存在较大落差。评论文章指出,公摊面积到底占比能有多大,国家并无统一的行业标准或者法律法规进行规范,而基本上凭开发商与购房者进行利益博弈。

  在明律师需要指出的是,棚户区改造项目的安置房与一般意义上的商品房买卖是有显著区别的,按照行政合理性原则,它不应掺入所谓的“利益博弈”,而是要严格考虑被征收人居住生活条件的实际改善。否则,棚改就不是民生工程,更不是发展工程了。

  广大被征收人的担忧之处在于,自己原先居住的平房、棚户区简易楼、筒子楼等公摊面积都很小,好不容易置换了一处宽敞明亮的高层楼房,这公摊面积难道就只能任由开发商说了算吗?会不会出现安置房的实际使用面积低于原有住房的极端情况呢?

  在明律师认为,对于这种情况,广大被征收人要充分予以预先考虑,未雨绸缪居安思危,但也不必过于担心。

  《泰安市国有土地上房屋征收与补偿办法(草案征求意见稿)》第27条指出,住宅房屋实行房屋产权调换的,产权调换房屋套内建筑面积一般不得低于被征收房屋的套内建筑面积。

  与上述规定内容相似的规定在其他一些地方的征收补偿实施细则中一定还可以找到。这样的规定直接以被征收人更“有感”的“套内建筑面积”为标准考虑补偿置换,无疑保障了被征收人在征收后居住条件的改善,为被征收人扫除了后顾之忧。针对被征收人最敏感的“公摊面积”问题,泰安市的草案征求意见稿中还有这样的特别规定:产权调换房屋公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积部分的价款,由作出房屋征收决定的区人民政府承担,产权归被征收人所有。

  如果这一规定得以最终施行,那么被征收人就可以长舒一口气了:即使用于产权调换的安置房的公摊面积占比较大,被征收人也不会吃“口惠而实不至”的哑巴亏,这部分面积的成本由政府承担了,与老百姓有关的只是套内建筑面积那部分。

  在明律师最后想提示广大被征收人的是,在仍然以包含公摊面积的“建筑面积”作为房屋征收补偿置换面积计算依据的地区,被征收人如对报道中存在的问题有疑虑,可以考虑在协商征收补偿协议时予以提出,要求房屋征收部门在协议中明确按照“套内建筑面积”作为标准进行面积计算,或者也可以通过补充条款的方式另行约定明确,避免房屋越拆越小的尴尬局面发生。同时,被征收人要积极了解涉案项目安置房的样板间情况,对已建成的安置房一定要先看再签约,对未建成的安置房的公摊面积比例进行了解。因为通常一个棚户区改造项目会提供2-3处位置不同的安置房源,被征收人可以根据自己的需要进行灵活的选择,而不必在一处房源上吊死。专业征收维权律师也将加强对房屋面积这一专业领域问题的研究、学习,争取更好的为被征收人的补偿安置选择提供意见和帮助。

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