上海拆迁打官司律师

作者:河北拆迁律师
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发布时间:2018-11-04 17:33:06

  上海拆迁打官司律师—常敬泉,党员,现上海市德尚律师事务所专职律师,合伙人。上海市律师协会会员、中华全国律师协会会员。常敬泉律师毕业于南京东南大学(原南京工学院),取得法学学士学位。

  从业10年来,常敬泉律师在《房地产时报》独自或者合作发表论文5篇;在《新闻晚报》上发表文章14篇。

  在《房地产时报》发表的文章为:《二手房交易常见纠纷处置卖方篇(上)》、《二手房交易常见纠纷处置(卖方篇下)》、《二手房交易常见纠纷处置(买方篇)》、《上手户口未迁卖方担责》、《两款公积金购房还款法的区别》。

  在《新闻晚报》上发表的文章为:《开发商逾期办理房产证应赔偿》、《二手房内有滞留户口该怎么办?》、《开发商逾期交房应赔偿》、《未经同意房屋转租可诉违约》、《无法定理由不得减免房屋契税》、《公房承租转让合同是否有效?》、《公房转让合同是否有效?》《遭遇房主“一房两卖”》、《消防通道能够赠与吗》、《隐瞒同住人购房合同无效》、《二手房漏水能要求退房吗?》、《房屋存在瑕疵能否要求退房》、《有无许可证引发纠纷告知义务成为焦点》、《信用卡被盗刷该由谁负责》。

  关于土地征收其实在我国以往的立法中早有涉及,如建国后1950年的《中华人民共和国土地改革法》规定:征收土地的范围是(1)征收祠堂、庙宇、寺院、教堂、学校和团体在农村中的土地及其他公地。(2)工商业家在农村中的土地。(3)小土地出租者每人平均所有土地数量超过当地每人平均数百分之二的,得征收其超过部分的土地。这里的征收是指我国土地改革时,为了消灭封建土地所有制,国家采取的改变土地所有权的一项措施。○12这里的土地征收主要是基于当时的历史条件所作出的规定,有一定的局限性,当然不能与现代市场经济条件下的土地征收同日而语。另外按照我国法学家应松年的观点,行政征收是指行政主体依法强制无偿取得相对人财产所有权的具体行为。目前主要有行政征税和行政收费。○13这种认识主要是基于取得相对人财产是否需要给予补偿。即征收无须给予补偿,征用应当依法给予相应补偿。

  同志作为全国人大副委员长,既然在宪法修正案中已作出了说明,因此我们还是依照其观点区分土地征收和土地征用比较合适,即主要看是否改变土地所有权的性质,不应仅从是否给予土地补偿上来区分。另外新修订的宪法和土地管理法并未排除对征用土地给予补偿。另一方面也可以从土地用途上予以区别,即为了社会公共利益而使用土地的应为征收,而临时占用土地的应为征用,也就是我们所说的有借有还。作者基于上述认识,因此建议在立法上尽早对土地征收和土地征用的法律制度作出具体规定,以便在操作中有章可循。

  (二) 从立法上明确规定村民小组作为土地所有权人的法律地位

  按照我国土地管理法所确立的土地所有权三级所有的法律制度,村民小组可以作为土地所有权人是毫无争议的,不管是理论上或是司法实践中也都是认可的。关键是我国《民法通则》所确立的法人制度与之不相协调,一方面村民小组作为村民委员会的下属机构不具有法人资格,只有村民委员会才具有法人 资格,另一方面按照现行土地管理法规,农村集体土地所有权可以归村民小组所有。那么村民委员会作为具有法人资格的上级机构竟然不能对下属村民小组的土地行使所有权,这与《民法通则》所确立的法人制度总有点不太一致。另外村民小组一般没有自己的公章,在签订土地征收补偿协议的时候往往还要加盖村民委员会的公章。甚至有些情况下不加盖村民委员会的公章征地单位就不支付土地补偿款。这也另作为土地所有权人的村民小组多少有点尴尬。

  按照我国《宪法》第10条第3款及《土地管理法》第 2 条第4款所确立的土地征收或者征用条件,只有国家为了公共利益的需要才能依法征收或者征用土地。那么什么是公共利益,在现行立法 上并未作出具体规定,只作出了概括性规定,在实施过程中有被任意扩大化的倾向。因此有必要对公共利益的概念和外延作出新的规定。如可以采取以下列举式和概括式相结合的方式:下列用地国家为了公共利益的需要可以依法征收(1)国家机关和军事设施用地;(2)交通、水利、能源、供电、供水、供暖、供气等公共事业用地;(3)教育、文化、卫生、体育、环保、绿化及慈善机构等社会公共事业用地;(4)国家重大经济建设项目;(5)其他以公益事业为目的的项目用地。上述用地建议立法为征收,是因为他改变了土地所有权的性质,而对于其他经营性建设项目用地及临时用地建议国家采取土地征用的方式。只有把土地征收或征用的条件严格限定在上述几中情形那么我们的土地征收权才不会被滥用,我国的土地征收、征用法律制度才会更加完善。

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